Análisis integral del régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el impuesto sobre sociedades

DOI: https://doi.org/10.69592/2952-6361-N4-2026-ART-1

Álvaro Martín-Fontecha Merino

Estudiante Doble Máster en Acceso a la Abogacía y a la Procura y en Tributación y Asesoría Fiscal en Universidad CEU San Pablo

alvaromfmerino@gmail.com

Recibido el 17 de enero de 2026; aceptado el 23 de febrero de 2026.

Resumen: En un mercado de alquiler tensionado, con precios crecientes y oferta insuficiente, las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV) se presentan como un instrumento fiscal llamado a incrementar el parque de vivienda asequible. Las reformas recientes, y en especial la drástica reducción de la bonificación del 85 % al 40 %, plantean una pregunta incómoda: ¿siguen siendo realmente atractivas para los inversores y útiles para la política de vivienda? Este artículo guía al lector por la configuración jurídica, requisitos y beneficios de las EDAV, y las contrapone a las SOCIMI para valorar si el modelo todavía cumple su finalidad.

Palabras Clave: Impuesto sobre Sociedades − Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda − Bonificación − Requisitos − SOCIMI.

Abstract: In today’s tense rental market, with rising prices and too few homes available, entities dedicated to the leasing of housing (EDAVs) appear as a tax tool designed to increase the supply of affordable rental housing. However, recent legal changes, especially the strong reduction of the tax relief from 85 % to 40 %, raise doubts about whether they are still attractive for investors and effective for housing policy. This article explains in a clear way the legal regime, main requirements and tax advantages of EDAVs, and compares them with SOCIMIs to see if this model still works as intended.

Keywords: Corporate Income Tax − Entities dedicated to the leasing of housing − Tax relief − Requirements − SOCIMI.

I. Introducción

En la actualidad el mercado inmobiliario residencial español atraviesa momentos críticos protagonizados por un desequilibrio estructural profundo entre la oferta y la demanda, la latente tensión inflacionaria en las rentas y una transformación en la regulación sin precedentes. En tal escenario, la fiscalidad corporativa, principalmente el Impuesto sobre Sociedades (en adelante, IS), no solo debe operar como un instrumento recaudatorio, sino también como aquel impulso fundamental de política económica que vaya destinado a poder modular el comportamiento de los grandes agentes inversores y, ante todo, garantizar el mandato constitucional que debe garantizar el acceso a una vivienda digna1.

El presente artículo tiene por objeto examinar exhaustivamente el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (en adelante, EDAV), regulado en el Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS).

La justificación del régimen especial de las EDAV no es otra que el intento de paliar la complejidad y escasez del mercado inmobiliario, principalmente en lo que a alquiler de vivienda se refiere, tratando de incrementar el parque de vivienda de alquiler ante la crecida de la demanda. La propia Exposición de Motivos de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, establecía en su apartado II que «[s]e quiere así estimular el mercado inmobiliario de viviendas en alquiler y dar respuesta a la necesidad social de contar con un parque de viviendas en alquiler, hoy muy limitado», dejando clara esa finalidad de ampliar el volumen de viviendas en alquiler en el territorio español, y, por ende, su mayor asequibilidad para todo tipo de necesidades, principalmente para aquellos sectores de población con rentas más reducidas.

II. Configuración jurídica del régimen especial

1. Delimitación del concepto de arrendamiento de vivienda

El artículo 48.1 de la LIS se remite a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), que en su artículo 2.1 define el arrendamiento de vivienda como «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».

Por otra parte, resulta de interés mencionar qué se entiende incluido dentro del ámbito del arrendamiento de vivienda. A dichos efectos, el artículo 2.2 de la LAU establece que la regulación destinada al arrendamiento de vivienda se aplicará también «al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador», esto es, siempre que los citados elementos se entiendan arrendados en un mismo contrato conjuntamente con la vivienda en los términos antes definidos, y no de forma independiente2.

La consideración como arrendamiento de vivienda dentro del marco jurídico impuesto por la LAU es un pilar esencial para la aplicación del régimen especial de las EDAV. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el concepto de arrendamiento de vivienda bajo el marco de la LAU afecta a otros tributos y que los criterios de la Administración Pública en la aplicación del resto de tributos pueden afectar al IS. Por ejemplo, en el marco del IRPF a efectos de dilucidar la aplicación de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual regulada en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, LIRPF), la Resolución del Tribunal Económico-administrativo (en adelante, TEAC) de 8 de septiembre de 20163 establece que un arrendamiento será considerado de vivienda, no solo cuando se arriende directamente a una persona física, sino que también el caso en el que, siendo el arrendatario una persona jurídica, conste completamente acreditado que el inmueble será destinado a la vivienda de determinadas personas físicas. En esta misma línea cabe destacar la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia (en adelante, TSJ) de Galicia de 3 de junio de 20154 y la consulta de la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) V0026-22, de 4 de enero, entre otras.

Asimismo, se ha establecido recientemente en consultas de la DGT que no se pueden considerar como vivienda a efectos del régimen especial aquellos inmuebles que, a pesar de tener cédula de habitabilidad, el arrendamiento está destinado a oficinas5. Por otro lado, que es indiferente si no existe división horizontal en un edificio siempre y cuando la edificación cumpla con el régimen definido por la LAU para los arrendamientos de vivienda6.

2. Referencia a los arrendamientos de temporada vacacional o académica y profesional

Para que una entidad dedicada al arrendamiento de vivienda pueda aplicar el régimen fiscal especial, resulta crucial determinar si la relación contractual satisface una necesidad de vivienda o si, por el contrario, debe calificarse como un uso distinto por la LAU. En este sentido, el artículo 3 de la LAU otorga inicialmente al arrendamiento de temporada —sea vacacional o académica— la consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda. No obstante, a efectos de la aplicación de la normativa tributaria y la correcta inclusión en el régimen de las EDAV, es preciso realizar una distinción ontológica entre el arrendamiento turístico y el arrendamiento de temporada académica profesional.

El arrendamiento sujeto a temporada vacacional o turística queda claramente excluido del ámbito de protección de la LAU cuando concurren los requisitos del artículo 5.e) de la citada norma. Para que opere esta exclusión y se categorice inequívocamente como turístico, deben cumplirse 6 condiciones: (i) que la cesión del inmueble sea inexcusablemente temporal, (ii) que el arrendamiento sea por el inmueble entero, (iii) que este esté amueblado y equipado para su uso inmediato, (iv) ser promocionado mediante canales de promoción turística, (v) la sujeción a un régimen concreto del sector y (vi) tener ánimo de lucro7. Aunque parte de la doctrina, como Gorospe Oviedo8, sugiere que bastaría con los cuatro últimos requisitos, una interpretación estricta exige la concurrencia de todos ellos para confirmar su naturaleza turística9. Dicha tipología, por su naturaleza, imposibilita el acceso al régimen especial de las EDAV.

Por otra parte, la zona de fricción jurídica, determinante para las entidades de arrendamiento, reside en los contratos de temporada académica o profesional. Estos se definen como aquellos «arrendamientos de vivienda que, sin ser tan efímeros como los vacacionales, no están sin embargo pensados a priori para la duración que tienen habitualmente los de vivienda»10.

La cuestión principal subyace en si un arrendamiento académico, mayormente, cuya estancia puede ser cercana a los nueve meses, puede equipararse funcionalmente al arrendamiento de vivienda definido en la LAU, satisfaciendo la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La interpretación de si estos contratos pueden constituir arrendamiento de vivienda ha sido completamente dispar entre la Administración Tributaria y los tribunales, tomando como referencia la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF, cuyo criterio es extrapolable a la actividad económica de arrendamiento de vivienda del IS. Así pues, la DGT, en consultas como la V1163-04, de 3 de mayo, sostiene que el arrendamiento por temporadas, independientemente de su causa, no constituye un arrendamiento destinado a vivienda11. Bajo esta óptica, se denegaría la reducción fiscal ya que se considera que el alquiler no satisface la finalidad prevista en la norma, lo que a su vez representaría un obstáculo para la aplicación del régimen especial en el IS.

Frente al criterio administrativo, la doctrina judicial reciente ha consolidado una postura favorable a la consideración de estos contratos como vivienda. Diversos tribunales argumentan que la necesidad de vivienda permanente puede ser temporal y no requiere una estancia mínima concreta12. Asimismo, quien la exclusión de los meses no lectivos no impide que, durante la vigencia del contrato, el inmueble constituya la residencia efectiva de los arrendatarios13.

En este sentido, se ha formado una consolidada doctrina judicial en relación con ello, admitiendo la aplicabilidad de la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF en diversos casos14. Es más, la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid de 28 de mayo de 202415, ha acogido —como resulta lógico— tal doctrina, indicando que «los alquileres no han sido de temporada, pues los mismos han constituido la residencia de los arrendatarios, sin que, como recuerda el TSJ de Madrid, sea necesaria una estancia mínima concreta»16.

III. Requisitos

1. Requisitos subjetivos

El régimen especial de EDAV será aplicable exclusivamente a entidades contribuyentes en el IS; en ningún caso podrá resultar de aplicación el régimen especial a una persona física debido, principalmente, a que dicho régimen especial no está regulado en la LIRPF17. En el presente punto, Calvo Vergéz critica esta posición del legislador, exponiendo que no hay igualdad entre la tributación que grava esta actividad en caso de que la lleve a cabo una persona física o jurídica, por lo que ve una clara desigualdad entre la carga fiscal dependiendo de la naturaleza del sujeto18.

En relación con lo expuesto en el párrafo anterior, es importante recalcar que en caso de que sea una comunidad de bienes la que explote los inmuebles a través del arrendamiento, no será de aplicación el régimen especial de las EDAV a la propia comunidad de bienes debido a que esta no se considera como contribuyente del Impuesto sobre Sociedades por los artículos 6 y 7 LIS. No obstante, si podrá resultar de aplicación a alguno de los comuneros —por separado— que constituyen la comunidad de bienes sea una persona jurídica contribuyente del IS y aplique el régimen especial de las EDAV19.

El segundo aspecto en lo que se refiere al ámbito de la sociedad para que resulte aplicable el régimen especial, es que la sociedad debe tener como actividad principal el arrendamiento de viviendas. Actualmente, con la actual redacción de la LIS y su actual artículo 5.1, queda clara la necesidad de ejercer el arrendamiento como actividad económica, y de forma principal; sin embargo, de forma previa a la aprobación de la LIS, no había mucha claridad acerca de cuál era el concepto de actividad económica en el IS porque el TRLIS no establecía nada al respecto, por lo que se remitía al concepto regulado en el artículo 27.2 de la LIRPF. En este sentido, el Tribunal Supremo vino a corregir la doctrina del TEAC estableciendo que no se permitía la remisión al artículo 27.2 de la LIRPF para determinar el concepto de actividad económica —la doctrina del TEAC sí permitía la remisión al artículo de la LIRPF para la resolución de la controversia—20.

Actualmente, para que la actividad ejercida se pueda calificar como actividad económica en el ámbito de arrendamiento de inmuebles, es preceptivo el hecho de tener a una persona con contrato laboral y a jornada completa21. A estos efectos, no es aceptable por la Administración Tributaria la contratación de dos trabajadores a jornada parcial, ya que la norma exige inexcusablemente que al menos uno de los trabajadores sea contratado a jornada completa22.

Sin embargo, lo que a priori podía parecer que requería la LIS un contrato laboral, se ha admitido por la Administración Tributaria que ciertas situaciones económicas pueden llegar a suplir el requisito de la contratación de una persona. En este sentido, la DGT viene reconociendo la posibilidad de entender cumplido el requisito del empleado a jornada completa requerido por el artículo 5.1 de la LIS en caso de que se externalice la gestión de los arrendamientos de las viviendas a terceras entidades profesionalizadas atendiendo a la «dimensión de la actividad, al volumen de los negocios, así como a la complejidad de los arrendamientos»23. Concretamente, el supuesto de la consulta de la DGT V0090-24, de 15 de febrero, establece dicha posibilidad de externalización en el caso de un grupo internacional con una cartera de más de 720 millones de euros en activos y 32.000 metros cuadrados correspondientes a arrendamientos de uso distinto, entre otros criterios que denotan la complejidad de la gestión de los arrendamientos llevados a cabo por dicha sociedad. No obstante, en sentido contrario, el TSJ de Madrid, en Sentencia de 18 de octubre de 2023, prohíbe la subcontratación de terceros para la gestión de los inmuebles a una entidad propietaria de 15 viviendas en alquiler24.

Por otro lado, junto a la actividad principal que, como se ha visto, debe ser el arrendamiento de viviendas, pueden realizarse otras actividades de forma complementaria, en tanto que se respete siempre la actividad principal. Para que puedan realizarse estas actividades complementarias y pueda aplicarse el régimen especial, deberá cumplirse alguno de los dos requisitos: que, al menos, el 55 % de las rentas del periodo impositivo provengan de la actividad de arrendamiento de viviendas, en la medida en que se excluyen del cómputo las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez que hayan transcurrido los tres años de plazo determinados por la ley, o, alternativamente, que por lo menos el 55 % del valor del activo de la sociedad sea susceptible de generar aquellas rentas a las que les pueda resultar de aplicación la bonificación regulada en el artículo 49.1 de la LIS25. A tal efecto, resulta relevante destacar que las viviendas que en el periodo impositivo se encuentren en promoción, no podrán computarse como bienes susceptibles de generar rentas a las que resulte de aplicación la bonificación del artículo 49.1 de la LIS26.

También debe tomarse en consideración que la LIS permite la transmisión de las viviendas arrendadas una vez que haya transcurrido el plazo mínimo de tres años. Como se ha mencionado en el párrafo anterior, el resultado derivado de la transmisión de las viviendas no se tiene en cuenta para el cálculo del porcentaje requerido para la actividad principal.

Como última cuestión referida al ámbito subjetivo, deben tenerse en cuenta una serie de compatibilidades e incompatibilidades con el resto de los regímenes especiales regulados en el Título VII de la LIS. Haciendo énfasis en las incompatibilidades, el régimen especial de las EDAV es incompatible con un alto número de los regímenes especiales regulados en el Título VII de la LIS. Las incompatibilidades más reseñables son con el régimen especial de sociedades y fondos de capital-riesgo, así como con el régimen especial de las Instituciones de Inversión Colectiva, ya que la finalidad del propio régimen de las EDAV quedaría eclipsada por las actividades de inversión llevadas por este tipo de entidades. Por otro lado, cabe mencionar otras incompatibilidades debido a las actividades llevadas a cabo por las entidades a las que les pueden aplicar estos regímenes especiales, como el régimen fiscal de la minería, régimen fiscal de la investigación y explotación de hidrocarburos, régimen de las comunidades titulares de montes vecinales en mano común, y el régimen de las entidades navieras en función del tonelaje27.

Finalmente, cabe recalcar que a aquellas entidades a las que les sean de aplicación los beneficios fiscales para las empresas de reducida dimensión podrán optar entre aplicar los beneficios fiscales estipulados en el Capítulo XI del Título VII, u optar por los incentivos del régimen especial de las EDAV28.

2. Requisitos de carácter objetivo

Una vez examinados los requisitos relacionados con la naturaleza de la entidad y a su actividad económica, es el turno de analizar los requisitos de naturaleza objetiva necesarios para la aplicación del régimen especial de las EDAV.

En primer lugar, se recoge como requisito el hecho de «que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada periodo impositivo sea en todo momento igual o superior a ocho»29. En caso de que en cualquier momento durante el periodo impositivo el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea menor al requerido, conllevará a la inaplicación total del régimen especial en ese periodo impositivo30.

Concretamente, en relación con la flexibilidad que otorga el legislador mediante la posibilidad de que la vivienda esté arrendada u ofrecida en arrendamiento, es valorada positivamente por Cubiles Sánchez-Pobre, debido a que son muy numerosos los casos en los que la entidad se puede quedar sin arrendatario de manera repentina por voluntad de este, en cuyo caso la entidad no podría buscar un arrendatario el cual se incorporara inmediatamente31.

Por otro lado, es importante recalcar la forma de adquisición de las viviendas por parte de la sociedad, ya que la LIS menciona que pueden ser viviendas, que deben estar en suelo español, construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. En cuanto el término «adquiridas» deja mucho margen de especificación; resulta relevante mencionar métodos de adquisición válidos como mediante una ampliación de capital o las viviendas adquiridas mediante arrendamiento financiero32.

En segundo lugar, las viviendas deben estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un periodo superior a tres años para que le resulte aplicable a dicha vivienda el régimen especial. El inicio del plazo de tres años se podrá determinar de forma distinta en función de si el inmueble se tiene en propiedad antes o después de que la entidad opte por la aplicación del régimen especial33.

De un lado, en caso de que la vivienda estuviera integrada en el patrimonio de la entidad antes de optar por el régimen especial, deberá diferenciarse si la vivienda se encontraba arrendada antes de optar a dicho régimen especial o no. En caso de que en el momento del inicio del periodo impositivo en el que se opta por la aplicación del régimen especial se encuentre arrendada, empezará a computar el plazo desde la fecha en la que inicia dicho periodo impositivo; en caso contrario, empezará a computarse el plazo en la fecha en la que se puso en arrendamiento por primera vez. De otra parte, en caso de que una vivienda se integre en el patrimonio de la sociedad posteriormente al ejercicio de la opción al régimen especial, el cómputo del plazo se iniciará en el momento en el que se arriende por primera vez dicha vivienda34.

Asimismo, es importante recalcar que la norma equipara, al igual que ocurría con el requisito del número de viviendas, el arrendamiento al ofrecimiento en arrendamiento. Sin embargo, al contrario que en el requisito anterior, esto solo opera una vez se haya arrendado una primera vez. Es decir, el cómputo del plazo no podrá iniciarse en caso de que la vivienda se encuentre en ofrecimiento de arrendamiento, sin haber estado anteriormente en arrendamiento35.

También es relevante mencionar que, a efectos del cómputo del plazo mínimo de 3 años que deben estar arrendados u ofrecidos en alquiler las viviendas, solo podrán computarse a tal efecto los propios periodos en los que se ha aplicado dicho régimen especial. Así pues, en caso de estar una vivienda arrendada sin concurrir alguno de los otros requisitos del artículo 48 de la LIS, no podrá computarse el periodo por el que haya estado arrendado la vivienda a efectos de alcanzar el plazo mínimo de 3 años36.

Aparte de lo expuesto anteriormente, cabe destacar cuáles son las consecuencias de que no se cumpla el plazo de tres años en alguna de las viviendas puestas en arrendamiento por la entidad. Este incumplimiento conlleva la inaplicación de las bonificaciones sobre la cuota íntegra respecto de las rentas obtenidas por dicha vivienda; en otras palabras, a dicha vivienda no le podrá aplicar el régimen especial. Respecto a estas viviendas, deberá llevarse a cabo una regularización en los anteriores periodos en los que se le haya aplicado las bonificaciones pertinentes37. No obstante, si a consecuencia de dichos incumplimientos se infringe el primer requisito, no podrá aplicarse el régimen especial a dicho periodo impositivo38.

En último lugar, debe referirse que las actividades de promoción inmobiliaria y el arrendamiento se deben llevar a cabo mediante una contabilización independiente para cada inmueble39. Ello parece tener la principal función de facilitar las regularizaciones derivadas del incumplimiento del anterior requisito, que como se ha visto, conlleva la regularización de los periodos impositivos anteriores con relación a una vivienda en concreto. Más allá de esto, también se requiere la contabilización separada respecto a inmuebles que sean distintos a vivienda, en caso de que se arrienden de forma conjunta a la vivienda, como puede ser el caso de garajes o trasteros40.

Recapitulando, los tres requisitos de carácter objetivo son que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento no sea inferior a ocho, que estas viviendas se encuentren arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un plazo de al menos tres años, y que se lleve una contabilidad separada en el desarrollo de la promoción inmobiliaria y el arrendamiento de viviendas respecto de cada inmueble.

3. Aspectos formales

El régimen especial de las EDAV no es de aplicación automática, es decir, requiere del contribuyente una voluntad de manifestación dirigida a la Administración tributaria para que pueda aplicarse41. Dicha manifestación de voluntad por parte del contribuyente debe ser en forma de comunicación, a pesar de que su forma y contenido no esté regulado en ningún momento por la legislación aplicable; es por ello por lo que la jurisprudencia menor ha terminado concluyendo que será posible comunicar a la Administración tributaria la voluntad de aplicar el régimen especial mediante cualquier forma válida en derecho42.

La comunicación para optar a la aplicación del régimen especial no tiene plazo concreto. Simplemente, se deberá comunicar antes de que finalice el ejercicio de la entidad al que se quiera aplicar el régimen especial, ya que el régimen se aplicará al periodo impositivo actual en el momento de la comunicación.

En el momento en el que se comunica la intención del aplicar el régimen especial, no es obligatorio que en ese preciso momento se cumpla con los requisitos necesarios para la aplicación de dicho régimen especial, especialmente en lo relativo al requisito de mantenimiento en alquiler u ofrecimiento de las viviendas durante un periodo mínimo de tres años43.

Asimismo, la renuncia al régimen especial deberá ser comunicada a la Administración tributaria en los mismo términos y condiciones establecidos para el ejercicio de la opción. No obstante, a diferencia de esta última, el régimen especial continuará aplicándose hasta el periodo impositivo concluido con anterioridad a la fecha en que el contribuyente notifique formalmente su renuncia a la Administración tributaria. A pesar de ello, debe recalcarse que en caso de que se comunique la renuncia a la Administración tributaria, estando alguna vivienda dentro del plazo de los tres años en los que se debe mantener en arrendamiento, se produce la pérdida del régimen especial respecto de esas viviendas que no han cumplido el plazo mínimo, con la posterior regulación que debe llevarse a cabo posteriormente44.

IV. Los beneficios fiscales aplicables a las EDAV

En el presente apartado se expondrán los beneficios fiscales que se originan con la aplicación del régimen especial de las EDAV los cuales se originan tanto para la propia entidad que aplica el régimen especial como para sus socios. Dichos beneficios fiscales solo se aplicarán a aquellas entidades que cumplan los requisitos expuestos en el apartado anterior.

1. Bonificación de la cuota íntegra en el régimen especial de las EDAV

La bonificación sobre la parte de la cuota íntegra que corresponda —exclusivamente— a las rentas obtenidas por el arrendamiento de vivienda es el mayor incentivo fiscal para la aplicación del presente régimen especial. O al menos lo era, hasta que la Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022, ejecutó una reducción drástica del porcentaje bonificable de un 85 por ciento a un 40 por ciento45.

La LIS establece de forma concreta la forma en la que debe ejecutarse la bonificación de la cuota íntegra procedente de las rentas obtenidas por el arrendamiento de viviendas. Para ello, la renta obtenida debe estar separada para cada vivienda, cuya renta se minorará con los gastos fiscalmente deducibles que hayan estado directamente relacionados con la obtención de la renta, y con la cuota correspondiente proporcionalmente de los gastos generales en relación con la renta obtenida por esa vivienda arrendada46. Es reseñable que la bonificación mencionada no es compatible con la reducción de la base imponible por aplicación de la reserva de capitalización.

En consonancia con el párrafo anterior, debe destacarse que para la aplicación de la bonificación tal y como se ha explicado supra, aquellas viviendas que se hayan adquirido mediante contrato de arrendamiento financiero en los que la parte arrendadora sea una entidad de crédito o establecimiento financiero de crédito, no se podrán tener en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del artículo regulador del régimen especial47.

Otra cuestión relevante es la referida a la aplicación de dicha bonificación en aquellos supuestos en los que opere también el régimen de consolidación fiscal. En tal caso, más allá de que los requisitos para la aplicación del régimen especial de las EDAV deban cumplirse por aquellas sociedades del grupo con intención en la aplicación de dicho régimen sin que se deban tener en cuenta las actividades y rentas del resto de sociedades que puedan integrar el grupo fiscal48, la bonificación solo se aplicará sobre la parte de la cuota íntegra del grupo fiscal que corresponda a las rentas de las sociedades a las que resulta de aplicación el régimen especial de las EDAV49.

Finalmente, el TEAC en su Resolución de 26 de enero de 202150(fundamentos jurídicos 3.º y 4.º) ha establecido que para el cálculo de la bonificación deben tenerse en cuenta tanto las rentas positivas derivadas del arrendamiento de vivienda como las negativas, es decir, no pueden excluirse del cómputo las rentas negativas a la hora de calcular la bonificación.

A efectos de representar la bajada del porcentaje de bonificación se propone el siguiente ejemplo:

La sociedad X arrienda 9 inmuebles destinados a vivienda de sus respectivos inquilinos. Todos los inmuebles tienen un valor de adquisición de 300.000 euros, siendo todos estos valores mayores que sus respectivos valores catastrales, de cuyos importes un 70 % representa el valor de la construcción. Todos los inmuebles son arrendados por una renta mensual de 1.900 euros, lo cual refleja unos rendimientos íntegros anuales de 205.200 euros. Por otra parte, la sociedad ha incurrido en un gasto deducible, sin especificar el concepto, de 3.000 euros por inmueble arrendado, así como un gasto de 22.000 euros para tener un empleado contratado a jornada completa, incluyendo sueldo y cotizaciones a la Seguridad Social.

Tributación en sede de la sociedad X antes de la modificación del porcentaje de bonificación:

Rendimientos íntegros de 205.200 euros. Con los gastos deducibles de las amortizaciones, que constituyen el 2 por cien del valor de adquisición en la parte de la construcción por la sociedad (4.200 × 9), que resulta un total amortizable de 37.800 euros; los 3.000 euros de gastos deducibles indeterminados por inmueble, de lo que resulta un total de 27.000 euros; y el sueldo de la empleada que es de 22.000 euros incluyendo la cotización a la Seguridad Social; todo ello hace una suma de gastos deducibles de 86.800 euros. Resultando una cuantía de rendimiento neto de 118.400 euros. Aplicando el tipo impositivo general del IS de 25 % resulta una cuota íntegra de 29.600 euros. Presumiendo que todas las rentas corresponden a la actividad del arrendamiento de viviendas y aplicando la bonificación establecida en la anterior redacción a la modificación realizada por la Ley 22/2021, se aplicaría un porcentaje de bonificación de 85 % sobre la cuota íntegra, lo que resultaría una cuantía bonificada de 25.160 euros y una cuantía a ingresar de 4.440 euros.

Tributación en sede de la sociedad X después de la modificación del porcentaje de bonificación:

Rendimientos íntegros de 205.200 euros. Con los gastos deducibles de las amortizaciones, que constituyen el 2 por cien del valor de adquisición en la parte de la construcción por la sociedad (4.200 × 9), que resulta un total amortizable de 37.800 euros; los 3.000 euros de gastos deducibles indeterminados por inmueble, de lo que resulta un total de 27.000 euros; y el sueldo de la empleada que es de 22.000 euros incluyendo la cotización a la Seguridad Social; todo ello hace una suma de gastos deducibles de 86.800 euros. Resultando una cuantía de rendimiento neto de 118.400 euros. Aplicando el tipo impositivo general del IS de 25 % resulta una cuota íntegra de 29.600 euros. Presumiendo que todas las rentas corresponden a la actividad del arrendamiento de viviendas y aplicando la bonificación establecida tras la modificación realizada por la Ley 22/2021, se aplicará un porcentaje de bonificación de 40 % sobre la cuota íntegra, lo que resultaría una cuantía bonificada de 11.840 euros y una cuantía a ingresar de 17.760 euros.

2. El reparto de dividendos por las EDAV

La aplicación de esta especialidad dependerá de si el socio es persona física o persona jurídica. Por un lado, si el socio es una persona física, su régimen de tributación no se verá alterado de ninguna manera; así pues, los dividendos que reciba por parte de la entidad tributarán en el IRPF por rendimientos del capital mobiliario con la consecuente integración en la base general del ahorro51.

Por otro lado, cuando el socio al que se le reparten los dividendos es persona jurídica, debe atenderse a si los dividendos provienen o no de rentas a las que les ha resultado de aplicación la bonificación establecida en el artículo 49.1 de la LIS. Por ello, a aquellos dividendos que provienen de rentas bonificadas, les resultará de aplicación un 50 % de su importe la exención regulada en el artículo 21 de la LIS, mientras que el otro 50 % se imputará en la base imponible del propio socio que recibe los dividendos. Por el contrario, a aquellos dividendos que provienen de rentas no bonificadas se les aplicará la exención regulada en el artículo 21 de la LIS a la totalidad del importe52.

Más allá de lo expuesto en el anterior párrafo, la aplicación de la exención del artículo 21 de la LIS está condicionada a la concurrencia de una serie de requisitos: (i) el socio debe tener una participación mínima de cinco por ciento en la entidad participada, (ii) dichas participaciones que ostenten ese porcentaje de participación mínima deben poseerse durante un periodo de al menos un año de forma ininterrumpida al día en el que sea exigible el dividendo53. Por último, un requisito adicional establece que, en caso de que la entidad participada sea no residente fiscalmente en España, se requiera que la entidad participada haya estado sujeta y no exenta a un impuesto de naturaleza análoga al IS, que esté gravado con un tipo nominal de al menos un 10 % en el periodo impositivo en el que se proceda al reparto de los dividendos54.

Paralelamente, es importante recordar que la exención del artículo 21 de la LIS no se aplicará en aquellos casos en los que la entidad perceptora y la entidad participada tributen por el régimen especial de consolidación fiscal —pertenecientes al mismo grupo—, sin perjuicio de que la entidad que reciba los dividendos procedentes del reparto, a la hora de calcular su base imponible individual, pueda aplicar dicha exención al 50 % de su importe55.

En definitiva, esta limitación que evita el doble beneficio que obtendría la sociedad con participación en la entidad arrendadora de vivienda ha perdido parte de justificación con la reducción de la bonificación —de un 85 % a un 40 %—. Téngase en cuenta que esta modificación ha supuesto que la tributación efectiva de estas entidades haya incrementado hasta el 15 %56. En consecuencia, la limitación ha perdido cierto valor técnico en la actualidad, dado que la tributación del socio persona jurídica resulta superior que el tipo nominal exigido por el artículo 21 de la LIS para aquellas entidades participadas no residentes fiscalmente en España, aun concurriendo los requisitos de participación y antigüedad requeridos en el artículo 21 de la LIS57.

En relación con esto último, se observa un riesgo alto de que se comprometa seriamente la finalidad extrafiscal del régimen especial en cuestión debido a que, con el alza que ha sufrido el tipo efectivo de estas entidades, puede llegar el momento en el que al inversor no le compense el riesgo y, en consecuencia, el capital y la inversión huya hacia otros modelos de negocio que ofrezcan una mayor rentabilidad dentro del mercado inmobiliario —como pueden llegar a ser el alquiler turístico o la venta directa de los inmuebles—.

3. La transmisión de participaciones en las EDAV

Al igual que en el apartado anterior, para poder estudiar si se pueden bonificar aquellas rentas provenientes de la transmisión de participaciones, deberán diferenciarse las rentas dependiendo de si el socio que transmite las acciones es persona física o persona jurídica, siendo irrelevantes otros aspectos en la operación como el régimen fiscal aplicable a la entidad transmitente en el momento de la transmisión de las acciones o en qué momento se lleva a cabo dicha enajenación.

En caso de que el socio de la entidad tribute como persona física, lo hará por el régimen general, calificándose estos rendimientos como ganancia patrimonial en el ámbito del IRPF58.

Por otra parte, el socio que sea una persona jurídica, siempre y cuando sea contribuyente del IS, deberá diferenciar la renta que proceda de beneficios no distribuidos a los que le correspondió la bonificación por la aplicación del régimen especial de aquella renta que no provenga de dichos beneficios. En relación con la parte de los dividendos no distribuidos que haya sido objeto de la bonificación, el 50 % de la renta se integrará en la base imponible del socio y el otro 50 % quedará sujeto a la exención del 95 % regulada en el artículo 21 de la LIS, siempre que se cumplan los requisitos expuestos en el subapartado anterior59.

Es importante recalcar que no es posible la aplicación de esta bonificación a aquellas rentas que provengan de una operación interna enmarcada dentro de dos sociedades que correspondan al mismo régimen fiscal.

V. Análisis comparativo de la EDAV frente a la SOCIMI

Dentro del ámbito de la inversión inmobiliaria considerada profesionalmente, se entiende imprescindible la contraposición del régimen especial de las EDAV con la que puede ser considerada como su «hermana mayor» dentro de los mercados de capitales que son las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, SOCIMI). Y es que realmente ambas figuras comparten un fin común que es la de dinamización del mercado del alquiler a través de la profesionalización; sin embargo, conservan una estructura jurídica, requisitos de entrada y tratamiento fiscal, configurando dos vehículos de inversión dirigidos a perfiles de inversor completamente diferentes.

Las SOCIMI, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, LSOCIMI), representan un vehículo de inversión por excelencia destinado a la gran inversión institucional y el capital riesgo. A diferencia de las EDAV, que pueden adoptar cualquier forma societaria mercantil, como pueda ser la sociedad anónima o la limitada, y pueden mantenerse como entidades cerradas o familiares, la SOCIMI exige imperativamente la forma de sociedad anónima, un capital social mínimo desembolsado de 5 millones de euros y, como requisito distintivo, la obligación de cotizar en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación, como puede ser el Mercado Alternativo Bursátil60. La SOCIMI debe tener como objeto social principal la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su posterior arrendamiento61.

También es importante mencionar que la SOCIMI ostenta la obligación legal de repartir dividendos. Dicha obligación engloba el reparto del 80 % de los beneficios operativos y el 50 % de las plusvalías. Sin embargo, la EDAV no tiene obligación de reparto forzoso más allá de la obligación mercantil, permitiendo la acumulación de reservas y la reinversión de beneficios sin tributación adicional. Desde la perspectiva de los activos, mientras que la EDAV requiere un umbral mínimo de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento, la SOCIMI no se rige por un número mínimo de bienes inmuebles, sino que al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, o en terrenos para su promoción. Además, el objeto de la SOCIMI es mucho más amplio, ya que no solo abarca vivienda como la EDAV, sino que engloba tanto oficinas, logística y centros comerciales62. En este punto se quiere hacer especial énfasis en el alto cumplimiento regulatorio que debe soportar la sociedad para poder ser beneficiaria del régimen fiscal que se expone a continuación.

Respecto a la tributación de la sociedad, la SOCIMI opera bajo un régimen de neutralidad fiscal estricta, tributando un 0 % en el IS. En contraste, la EDAV es un sujeto pasivo pleno del IS que tributa al tipo general del 25 %, sobre el cual tiene derecho a aplicar una bonificación del 40 % sobre la cuota correspondiente a las rentas que provengan del arrendamiento de vivienda.

También es de recibo mencionar que, desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, los beneficios no distribuidos son objeto de tributación especial mediante un tipo impositivo de 15 %, exclusivamente por la parte de esos beneficios no repartidos que no hayan sido gravados por el tipo general del IS.

Finalmente, respecto a la tributación del socio, en la SOCIMI el gravamen se traslada íntegramente al socio, el cual tributará por el dividendo recibido en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF) o IS sin derecho a la exención por doble imposición del artículo 21 de la LIS, dado que en ningún caso la renta tributó en sede de la sociedad. En la EDAV, sin embargo, al haber tributado en la sociedad se produce la doble imposición y resulta de aplicación la exención por doble imposición en el IS, en caso de que el socio sea persona jurídica.

A la luz de las diferencias entre ambos regímenes especiales, no resulta lógico que se establezca esta discriminación en cuanto a la fiscalidad se refiere, por la forma jurídica o por el volumen de capital. Ya que, en la actualidad, se prima al gran capital institucional, a través de la SOCIMI, frente a una mediana empresa o un grupo patrimonial familiar, instrumentalizado por la EDAV, teniendo en cuenta que normalmente, son estos últimos los que son los actores clave en la rehabilitación y puesta en el mercado viviendas en los diversos casos urbanos de la geografía española.

VI. Conclusiones

A la luz del análisis pormenorizado llevado a cabo en el presente artículo sobre el régimen de las EDAV en el IS, así como considerando la situación actual del mercado inmobiliario español, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

El régimen especial de las EDAV se configura no solo como un mecanismo para la incentivación fiscal, sino como un instrumento de política económica esencial para dar cumplimiento al mandato constitucional y acceso a una vivienda digna. Ante el desequilibrio estructural entre oferta y demanda y las tensiones inflacionarias en el mercado del alquiler que se llevan arrastrando desde largo tiempo, el legislador ha buscado, a través de la fiscalidad, fomentar la profesionalización del sector y, en consecuencia, el incremento del parque de vivienda en alquiler asequible.

En el ecosistema de la inversión inmobiliaria profesionalizada, la EDAV se erige como la alternativa flexible y accesible frente a la SOCIMI. Mientras que esta última queda reservada para la gran inversión y el capital riesgo, la EDAV permite canalizar la inversión de capitales familiares o cerrados de forma restringida. La estructura de la EDAV abierta y la ausencia de obligación de reparto de dividendos permiten la capitalización y reinversión de los beneficios obtenidos, convirtiéndose así en el vehículo idóneo para una gestión patrimonial profesionalizada de menor cuantía que no requiere acudir a los mercados de capitales en ningún caso.

La aplicación del régimen está sometida a una rigurosa carga administrativa y de cumplimiento. Los requisitos objetivos —el mantenimiento de un mínimo de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante 3 años y la llevanza de la contabilidad separada— actúan como una gran barrera de entrada para garantizar que el beneficio fiscal se aplique exclusivamente a una verdadera actividad económica de arrendamiento de inmuebles llevada a cabo por la sociedad. Asimismo, la seguridad jurídica del régimen depende en gran medida de la interpretación doctrinal y jurisprudencial del concepto de arrendamiento de vivienda, siendo en este caso determinante la postura de la DGT y el TEAC.

El que podía ser el mayor atractivo fiscal del régimen ha sufrido un severo revés tras la modificación introducida por la Ley 22/2021 de Presupuestos Generales del Estado. La reducción de la bonificación de la cuota íntegra del 85 % al 40 % ha alterado sustancialmente la fiscalidad final de estas entidades, elevando su tributación efectiva. Esta medida no solo desincentiva la adopción del régimen frente a escenarios anteriores, sino que, a mi parecer, genera distorsiones técnicas en la tributación de los socios personas jurídicas. Como se ha expuesto supra, la limitación en la exención por doble imposición (artículo 21 de la LIS) sobre los dividendos distribuidos pierde parte de su justificación técnica actual, dado que la entidad ya soporta una carga tributaria considerable en sede social, penalizando así la rentabilidad final del inversor como persona jurídica.

En definitiva, a pesar del reciente recorte en los beneficios fiscales, el régimen de las EDAV continúa siendo una opción válida para la profesionalización del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda en España, especialmente para aquellos inversores que no pueden o no quieren asumir los costes y rigideces del régimen jurídico de una SOCIMI. No obstante, la viabilidad de su adopción requiere hoy, más que nunca, un análisis preciso que pondere el ahorro fiscal del 40 % a través de la bonificación frente a los costes de gestión y la obligación de mantenimiento de los inmuebles durante los 3 años.

Bibliografía

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− «Fiscalidad de determinadas cesiones de viviendas: derechos de usufructo, uso y habitación, comodato inmobiliario, alquiler de temporada y figuras afines» en Varona Alabern, Juan Enrique (Dir.), La fiscalidad del arrendamiento de vivienda y de otras figuras afines, Aranzadi, Madrid, 2024, págs. 455-537.

2. Legislación

3. Jurisprudencia

4. Doctrina administrativa

  1. 1 Tal y como reza el artículo 47 de nuestra Constitución Española.

  2. 2 Vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» en Juan Enrique Varona Alabern (Dir.), La fiscalidad del arrendamiento de vivienda y otras figuras afines, Aranzadi, Madrid, 2024, págs. 287.

  3. 3 R.G. 5138/2013.

  4. 4 Sentencia del TSJ de Galicia de 3 de junio de 2015 (núm. rec. 15500/2014; ECLI:ES:TSJGAL:2015:4133).

  5. 5 Consulta de la DGT V0102-23, de 31 de enero.

  6. 6 Vid. la consulta de la DGT V2685-21, de 5 de noviembre.

  7. 7 Consuelo Arranz de Andrés, «Fiscalidad del alquiler de vivienda privada para uso vacacional o turístico» en Juan Enrique Varona Alabern (Dir.), La fiscalidad del arrendamiento de vivienda y de otras figuras afines, Aranzadi, Madrid, 2024, págs. 355-363.

  8. 8 Juan Ignacio Gorospe Oviedo, «Las viviendas turísticas y los arrendamientos de temporada: delimitación, tributación y control fiscal en la economía colaborativa», VI Encuentro de Derecho Financiero y Tributario «Tendencias y retos del Derecho Financiero y Tributario» (2.ª parte), IEF, Madrid, 2018, págs. 152 y 153.

  9. 9 Fernando Díaz Vales, «Aspectos jurídico-civiles de las viviendas de uso turístico» en Manuel Lucas Durán (Dir.), Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica, Aranzadi-Thomson Reuters, Cizur Menor, 2019.

  10. 10 Manuel Lucas Durán, «Fiscalidad de determinadas cesiones de viviendas: derechos de usufructo, uso y habitación, comodato inmobiliario, alquiler de temporada y figuras afines» en Juan Enrique Varona Alabern (Dir.), La fiscalidad del arrendamiento de vivienda y de otras figuras afines, Aranzadi, Madrid, 2024, pág. 514.

  11. 11 Posición seguida también por el Tribunal Económico-Administrativo Central (en adelante, TEAC), por ejemplo, en la Resolución de 8 de marzo de 2018 (R.G. 5663/2017).

  12. 12 Sentencias del TSJ de Madrid de 6 de octubre de 2021 (núm. rec. 1158/2019; ECLI:ES:TSJM:2021:10348), y de 31 de enero de 2023 (núm. rec. 702/2020; ECLI:ES:TSJM:2023:1125).

  13. 13 Sentencia del TSJ de Galicia de 28 de febrero de 2024 (núm. rec. 15500/2023; ECLI:ES:TSJGAL:2024:1807).

  14. 14 Sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana de 22 de febrero de 2024 (núm. rec. 199/2023; ECLI:ES:TSJCV:2024:735) y Sentencia STJ de Galicia de 30 de abril de 2024 (núm. rec. 15690/2023; ECLI:ES:TSJGAL:2024:3151) y de 10 de mayo de 2024 (núm. rec. 15723/2023; ECLI:ES:TSJGAL:2024:3260).

  15. 15 R.G. 28/22382/2023.

  16. 16 Como bien se adelantaba en Manuel Lucas Durán, «¿Se aplica la reducción del 60 % prevista en el artículo en Revista de Contabilidad y Tributación. CEF, n.º 423, 2018, pág. 143, en el que expone que no todos los arrendamientos de temporada deben tratarse de igual forma y que, es muy difícil contra argumentar que no se cubre la necesidad permanente de vivienda en aquellos arrendamientos con una vigencia de 9 meses, que es lo que suele durar el curso académico.

  17. 17 Tal y como recoge la DGT en su consulta V2240-06, de 10 de noviembre. La consulta V0953-17, de 17 de abril, establece concretamente el hecho de que la bonificación recogida en el artículo 49.1 de la LIS, se podrá aplicar exclusivamente a aquellas entidades que realizan su actividad bajo los requisitos del artículo 48 de la LIS; en ningún caso podrá aplicarse dicha bonificación a la renta de personas físicas.

  18. 18 Vid. Juan Calvo Vergéz, Fiscalidad de la inversión inmobiliaria en el Impuesto sobre Sociedades: regímenes especiales, J.M. Bosch Editor, Barcelona, 2010, págs. 77 y 78. No obstante, se encuentran posiciones como la expuesta en Tomás García Luis, «El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» en Isaac Merino Jara (Dir.), La reforma del Impuesto sobre Sociedades, Instituto de Estudios Fiscales, Madrid, 2016, págs. 495 y 496, donde se considera aplicable el régimen de las EDAV mediante el artículo 68.2 de la LIRPF, al menos, en aquellos casos en los que la persona física haya adquirido por sí mismo las viviendas arrendadas. Además, tal posibilidad se fundamenta también con base en la discriminación a la que hace referencia Calvo Vergéz en relación con la diferencia entre la tributación entre las personas físicas y jurídicas.

  19. 19 Como expone la consulta de la DGT V2685-21, de 5 de noviembre.

  20. 20 Entre otras, vid. STS de 23 de julio de 2020 (núm. rec. 3334/2018; ECLI:ES:TS:2020:2713), STS de 1 de octubre de 2020 (núm. rec. 3244/2019; ECLI:ES:TS:2020:3047) y Resolución del TEAC de 5 de julio (R.G. 622/2016), respectivamente.

  21. 21 Cfr. artículo 5.1 de la LIS. Vid. consulta de la DGT V1997-21, de 24 de junio.

  22. 22 Vid. Las consultas de la DGT V2329-24, de 8 de noviembre, y, V2705-19, de 3 de octubre.

  23. 23 Vid. consultas de la DGT V0090-24, de 15 de febrero, y V0346-25, de 19 de marzo. Si bien es cierto que, en consultas más antiguas de la DGT como la consulta V1025-11, de 20 de abril, se requería inexcusablemente la contratación de la persona a jornada completa, equiparándose al régimen de los rendimientos de actividades económicas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

  24. 24 Vid. Sentencia del TSJ de Madrid de 18 de octubre de 2023 (núm. rec. 836/2021; ECLI:ES:TSJM:2023:11547).

  25. 25 Vid. Tomás García Luis, «El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit. págs. 511 y 512.

  26. 26 Tal y como aclara la consulta de la DGT V0102-23, de 31 de enero.

  27. 27 A parte de lo expresado en el artículo 48.4 de la LIS, se recoge expresamente la compatibilidad con el régimen de consolidación fiscal (consulta de la DGT V2299-23, de 31 de julio), así como con el régimen especial de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores (consulta de la DGT V2657-20, de 12 de agosto).

  28. 28 Todo ello en relación con el artículo 48.4 de la LIS y vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., págs. 284 y 285.

  29. 29 Cfr. artículo 48.2.a) de la LIS.

  30. 30 En este sentido, vid. la consulta de la DGT V2379-08, de 16 de diciembre. Vid. en Tomás García Luis, «El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 528, se expone que debe disponerse de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas todos y cada uno de los días del periodo impositivo que se pretenda aplicar el régimen especial; en consecuencia, aquella sociedad que comience el periodo impositivo con número de viviendas arrendadas u ofrecidas inferior a 8 no podrá aplicarse dicho régimen especial en dicho ejercicio, independientemente de que al finalizar el ejercicio sí que ostente el número de viviendas requerido.

  31. 31 Vid. Pilar Cubiles Sánchez-Pobre, «Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda», en Antonio Cubero Truyo y Ana Luque Cortella (Coords.), Los regímenes especiales del Impuesto sobre Sociedades y del IVA, Tecnos, Madrid, 2016, pág. 69.

  32. 32 Vid. las contestaciones a las consultas V0387-14, de 14 de febrero, y V2242-06, de 10 de noviembre; así como vid. José Antonio López-Santacruz Montes, Memento Práctico Impuesto sobre Sociedades 2023, Francis Lefebvre, Madrid, 2023, pág. 1146.

  33. 33 Cfr. artículo 48.2.b) de la LIS.

  34. 34 Vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 290.

  35. 35 Para todo ello, vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 291.

  36. 36 Vid. consulta de la DGT V1857-24, de 6 de agosto. «En este punto debe señalarse que a efectos del cómputo del plazo mínimo de tres años durante los cuales las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento, únicamente debe tomarse en consideración aquellos períodos en los que ha resultado de aplicación el régimen especial, de manera que si en algún período impositivo se han incumplido los requisitos para su aplicación (ratio de rentas o inversión; contabilización separada; número mínimo de viviendas arrendadas), dicho período no se consideraría computable en el plazo mínimo de tres años, sin perjuicio de que si en períodos posteriores, en tanto la entidad no renuncie al régimen, se deba continuar aplicando el régimen especial, por cumplirse de nuevo los requisitos legalmente establecidos, tales períodos si puedan incluirse en el cómputo».

  37. 37 Vid. Tomás García Luis, «El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 530.

  38. 38 Vid. José Antonio López-Santacruz Montes, Memento Práctico Impuesto sobre Sociedades 2023 cit., pág. 1147.

  39. 39 Cfr. artículo 48.2.c) de la LIS. También, vid. en Tomás García Luis, «El régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 515.

  40. 40 Vid. Pilar Cubiles Sánchez-Pobre, «Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda» en Los regímenes especiales del Impuesto sobre Sociedades y del IVA cit., pág. 68; y la consulta de la DGT V0805-06, de 24 de abril.

  41. 41 Cfr. artículo 48.3 de la LIS.

  42. 42 Vid. Sentencia del TSJ de Cataluña de 30 de mayo de 2013 (rec. 218/2010; ECLI:ES:TSJCAT:2013:7040).

  43. 43 Consulta de la DGT V2169-20, de 29 de junio.

  44. 44 Vid. José Antonio López-Santacruz Montes, Memento Práctico Impuesto sobre Sociedades 2023 cit., pág. 1150.

  45. 45 Vid. José Antonio López-Santacruz Montes, Memento Práctico Impuesto sobre Sociedades 2023 cit., pág. 1154; expone que en aquellos casos en los que el 100 por cien de las rentas fueran bonificables, el tipo efectivo de gravamen ha incrementado del 3,75 por ciento a un 15 por ciento.

  46. 46 Cfr. artículo 49.2 de la LIS y; vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 294.

  47. 47 Cfr. artículo 106 de la LIS.

  48. 48 Cfr. artículo 71 de la LIS, en el que no se recoge la bonificación del artículo 49.1 de la LIS dentro del grupo de bonificaciones que deban cumplirse por todo el grupo fiscal para su posible aplicación. A propósito de la mención del grupo de consolidación fiscal, el Tribunal Supremo admitió a trámite a través de Auto de 29 de enero de 2025 (núm. rec. 1143/2024; ECLI:ES:TS:2025:616A) un recurso de casación por el que se plantea si, a efectos de una reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se puede entender cumplido el requisito de actividad económica del artículo 5.1 de la LIS en caso de tener solo una sociedad del grupo una persona contratada a jornada completa o, si por el contrario, se exige que todas y cada una de las sociedades que integran el grupo de consolidación fiscal deben contar con una persona contratada a jornada completa.

  49. 49 Tal y como expone la consulta de la DGT V2299-23, de 31 de julio.

  50. 50 R. G. 817/2020.

  51. 51 Vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 297; y cfr. artículo 25.1.a) de la LIRPF.

  52. 52 Cfr. artículo 49.3 de la LIS.

  53. 53 Vid. Gonzalo de Frutos Ramírez, «Base imponible. Exenciones de doble imposición». en Francisco M. Mellado Benavente (Coord.), Guía del Impuesto sobre Sociedades, Wolters Kluwer, Madrid, 2016, pág. 422.

  54. 54 Todos los requisitos basándose en los apartados a) y b) del artículo 21.1 de la LIS.

  55. 55 Vid. José Antonio López-Santacruz Montes, Memento Práctico Impuesto sobre Sociedades 2023 cit., pág. 1156.

  56. 56 Porcentaje resultante de aplicar el porcentaje de la cuota no bonificada —60 % sobre el tipo de gravamen— al tipo general del Impuesto sobre Sociedades, siendo este el 25 %.

  57. 57 Vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 298.

  58. 58 Vid. Alberto Atxabal Rada, «Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades» cit., pág. 299; y cfr. artículo 33 de la LIRPF.

  59. 59 Cfr. artículo 49.3 de la LIS.

  60. 60 Cfr. artículos 4 y 5 de la LSOCIMI.

  61. 61 Vid. Jordi de Juan Casadevall, «El régimen fiscal de la SOCIMI» en La fiscalidad en el arrendamiento de vivienda y otras figuras afines, en Juan Enrique Varona Alabern (Dir.), Aranzadi, Madrid, 2024, págs. 238 y 239.

  62. 62 Cfr. artículo 3 de la LSOCIMI.